新闻学专业大学排名-清华五道口名师郭杰群:REIT与我国房地产发展

2019-09-03 12:03:59 81

【MBA中国网讯】

房地产行业是我国经济发展的一个重要支柱行业。近年来,呼吁REIT在我国落地的声音此起彼伏,但进展缓慢。而在全球发达国家,特别是美国,REIT已经成为房地产行业的一个主要组织模式。

本文作者清华五道口金融EMBA业界导师、清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任、中基协资产证券化业务专委会顾问,上交所资产证券化专家委员郭杰群通过对房地产发展的三阶段论的分析指出当前REIT在我国未能落地的主要原因。文章第一部分简述了房地产发展三阶段论的特征以及我国房地产发展的阶段,第二部分就REIT特征进行了分析,第三部分就REIT未能落地的深层原因进行了探讨并总结。

作者认为市场对REIT的理解主要是基于企业处于第一阶段(开发)的思维,将REIT不正确地定位于融资工具,还并不具备第三阶段对REIT金融属性的理解。转换思维,进行企业战略转型是我国房地产行业在新形势下迫切需要考虑的问题。

关键词:

REIT房地产战略转移

一、房地产发展的三阶段论及我国目前所处阶段

全球房地产发展大致经过三个阶段[2](图1):

1. 房产交易以增量为主的第一阶段。在该阶段中企业的发展基于具体房地产项目的开发销售,依赖的是高周转和低融资成本。企业服务同质化程度较高;2. 房产交易增量与存量并举的第二阶段。该阶段中物业运营管理的专业机构逐步增加;同时企业融资工具呈现多元化,包括间接融资(如银行贷款)与直接融资(如企业债、资产证券化);3. 房产交易以存量为主的第三阶段。该阶段中房地产专业资金投资者占据主导地位。专业资金投资者有具体的投资策略,在市场上所募集的资金有选择性地在市场中获取、交易项目。

这三个阶段的特征又可以简单归纳为开发、管理、金融三阶段。即第一阶段依赖的是开发能力,第二阶段依赖的是管理能力,第三阶段依赖的是金融能力。

图1.房地产行业发展的三个阶段

我国房地产行业中,绝大部分企业的性质还是开发商。他们对工程开发管理更为熟悉,但并不一定具有物业的运营管理能力。虽然当前市场中已有部分物业公司的存在,但大部分物业公司还仅仅是物业开发的配套机构,所提供的服务功能相对单一。以美国地产企业铁狮门(Tishman Speyer)为对比,其运营管理除了基础物业管理外,还包括租赁服务、建设施工管理、物业更新管理、物业并购管理、资产处置管理、投资管理,等众多服务内容。双方运营管理范围差异可见巨大。不但如此,我国大部分房地产企业的组织构成中,项目部最为庞大,人员比重一般都要超过65%。显然,这是因为这些企业是以项目开发为中心,在圈地、立项、融资、盖楼、售楼、再圈地的循环中发展。铁狮门的员工构成中,财务金融占比近50%。

我国地产开发商在项目开发中的确存在多种资金筹集手段。比如,银行贷款、信托贷款、夹层融资、委托贷款、公司债、短融、资产回租、权益融资、资产证券化,等30多种方式。但我国房地产行业并不具有运用金融的能力。这是因为目前各房地产企业采用某种特定金融工具的主要原因和目的还是为特定的物业项目的开发服务。该特定金融手段的运用基于的是当前企业负债状况和市场融资环境。一般来说,决策是以成本的高低为主要标准。金融工具的使用既不具有企业长期发展的规划目的,也不具有特定的金融投资的策略考量;还仍然是被动的项目管理工具,而不是主动的资金管理工具。因此,仅具有第一阶段(开发)的特征而没有第三阶段(金融)的实质。

不但如此,第三阶段的成功依赖于成熟的第二阶段,即金融的运用是基于成熟的物业运营管理能力。由此,我国房地产行业也不具有从第一阶段(开发)直接跨越第二阶段(运营管理)而进入第三阶段(金融)的所谓“弯道超车”的可能。在下文中,我们具体阐述原因。

二、REIT

与中国房地产企业的构成不同,如果以企业数为基准,超过60%的美国房地产企业是以REIT的形式存在。自2005年商务部提出“开放国内REIT融资渠道”的建议以来,呼吁REIT在我国落地的声音此起彼伏。但进展缓慢。